【プロが解説】買ってはいけない土地の6つの特徴と後悔しない土地探しの全ステップ

プロが解説！買ってはいけない・やめたほうがいい土地の６つの特徴

理想の土地を見つけるためには、良い条件だけでなく「避けるべき土地」の特徴を理解しておくことが非常に重要です。ここでは一歩踏み込んで、プロの視点から「買ってはいけない・やめたほうがいい土地」の具体的な特徴を6つ解説します。もちろん、全ての条件が完璧な土地はなかなかありません。しかし、これからお話しする特徴を知っておくことで、後々のトラブルや想定外の出費といった失敗のリスクを大幅に減らすことができます。

特徴1 災害リスクが高いエリアの土地

土地選びにおいて、ご家族の安全を守ることは何よりも優先したいポイントです。

特にハザードマップで浸水想定が深いエリアや、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されている土地は、やはり慎重に検討すべきです。

もちろん、そうしたエリアでも建築の工夫（盛土や高基礎など）でリスクを軽減することは可能です。しかし、対策には追加のコストがかかりますし、何よりもご家族の安全と安心には代えられません。

また、災害リスクが高い土地は、将来的に資産価値が下落する可能性も考えられます。保険料が高くなるケースもありますので、長期的な視点で判断することが大切です。家は、家族が安心して「ただいま」と帰ってこられる場所。その大前提を守るためにも、災害リスクからは目をそらさないようにしましょう。

特徴2 境界が不明確で隣地とトラブルになりそうな土地

土地の境界線、いわゆる「境界」がハッキリしているかどうかは、見落としがちですが非常に重要なポイントです。古くからある土地などでは、境界を示す「境界杭」がなかったり、どこかへ行ってしまっていたりするケースが稀にあります。

境界が曖昧なままだと、ブロック塀を建てる際や、将来の売却時にお隣さんと「どこまでが自分の土地か」で揉めてしまう可能性があります。一度トラブルになると、ご近所付き合いにも影響が出てしまい、せっかくのマイホームでの生活が気まずいものになってしまいます。

土地の売買契約を結ぶ前には、必ず「確定測量図」があるかどうかを確認しましょう。もし、境界が曖昧な場合は、土地の売主に測量をしてもらって境界を確定させることが、トラブルを未然に防ぐための鉄則です。安心して長く住み続けるためにも、クリアにしておきたいですね。

特徴3 再建築ができない・難しい法律上の制限がある土地

「相場よりかなり安い！」と魅力的に見える土地には、時として大きな落とし穴が隠されていることがあります。その一つが「再建築不可物件」です。これは、現在建っている家を取り壊してしまうと、新しい家を建てることが法律上できなくなってしまう土地のことです。

建築基準法では、家を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルール（接道義務）があります。この条件を満たしていない土地は、基本的に建て替えができません。リフォームをして住み続けることは可能ですが、将来の資産価値は大きく下がってしまいます。

夢のマイホームを建てるために土地を探しているのに、そもそも家が建てられない土地を選んでしまっては元も子もありません。特に、細い路地の奥にあるような土地を検討する際は、この接道義務を満たしているかどうかを不動産会社やハウスメーカーに必ず確認してもらいましょう。

特徴4 間取りの自由度が極端に低い変形地や旗竿地（はたざおち）

引用元：SUUMO

正方形や長方形の「整形地」に比べて、三角形の土地や極端に細長い土地、道路への接面が細い通路だけになっている「旗竿地（はたざおち）」などの「変形地」は、価格が割安なことがあります。しかし、ここにも注意が必要です。

変形地は、敷地の中にどうしても有効活用しづらい「デッドスペース」が生まれやすいというデメリットがあります。また、土地の形によっては隣家との距離が近くなり、日当たりやプライバシーの確保が難しくなることも。希望する間取りが実現できなかったり、駐車スペースの確保に苦労したりするケースも少なくありません。

もちろん、腕の良い設計士であれば、変形地ならではの個性を活かした面白いプランを提案してくれることもあります。

しかし、設計の難易度が上がるため、建築コストが割高になる可能性も考慮しておく必要があります。価格の安さだけで飛びつかず、メリットとデメリットを天秤にかけて判断しましょう。

特徴5 周辺に騒音や臭いの原因となる嫌悪施設がある土地

「嫌悪施設」というと少し強い言葉ですが、一般的に騒音や臭い、治安への不安などから、その近くに住むことを避けたいと考える人が多い施設のことを指します。

例えば、工場、ガソリンスタンド、線路、交通量の多い幹線道路などが挙げられます。また、お墓や火葬場、風俗店なども人によっては気になるかもしれません。

何が気になるかは人それぞれ価値観によりますが、一度住み始めてから「こんなはずじゃなかった」と後悔しても、簡単に引っ越すことはできません。

これらの施設は、日中の短時間の見学では気づきにくいこともあります。平日の朝夕、休日、そして夜間など、時間帯や曜日を変えて何度も現地を訪れ、騒音や臭い、周辺の雰囲気を確認することが大切です。自分たちのライフスタイルと照らし合わせて、許容できる範囲かどうかを冷静に見極めましょう。

特徴6 想定外の費用がかかる地盤の弱い土地

地盤の問題は、見た目では全く分からないため特に注意が必要で、家の安全性に直結する非常に重要なポイントです。専門的な調査が必要になります。

例えば、昔、川や沼、水田だった場所を埋め立てた土地は、地盤が軟弱である可能性が高いと言われています。

こうした土地に家を建てる場合は、地盤改良工事がほぼ必須となり、工事の規模によっては100万円以上の追加費用がかかることも珍しくありません。

土地の契約前に地盤調査を行うのが理想ですが、現実的には難しい場合も多いです。その場合は、近隣の地盤データなどを参考に、ある程度の予測を立てることが可能です。

ハウスメーカーの担当者であれば、そうした情報も持っていることが多いので、「この土地は地盤改良が必要になりそうですか？」と、購入前に必ず相談するようにしてください。安心を買うための重要なステップです。

>土地選びの失敗談7選と後悔から学ぶ賢い土地探しのコツ

後悔しない土地探しの始め方｜４つのステップで理想の土地を見つける

避けるべき土地の特徴を知ることで、「では、どうやって理想の土地を探せばいいの？」という疑問が湧いてくるかと思います。ご安心ください。ここからは、後悔しない土地探しを成功させるための具体的な4つのステップを解説します。やみくもに探し始めるのではなく、正しいステップを踏むことが、ご家族の夢を形にするための秘訣です。

ステップ1 家族で理想の暮らしと譲れない条件を話し合う

土地探しを始める前に、まず最初にしていただきたい最も大切なことがあります。それは、ご夫婦やご家族で「新しい家で、どんな暮らしがしたいか」をじっくりと話し合うことです。

「子供が庭で走り回れる家がいいな」
「週末は友達を呼んでホームパーティーがしたい」
「書斎で静かに読書を楽しみたい」

など、具体的なイメージを膨らませてみましょう。

そして、その理想の暮らしを実現するために「絶対に譲れない条件」と「できれば叶えたい条件」をリストアップしていくのです。

例えば、

「通勤のために駅から徒歩15分以内は絶対」
「日当たりの良さは譲れない」
「駐車スペースは2台分必要」

といった感じです。この軸がブレてしまうと、たくさんの土地情報に惑わされて、何が良いのか分からなくなってしまいます。この最初のステップが、後の土地探しをスムーズに進めるための羅針盤になりますよ。

ステップ2 複数回の現地訪問と周辺住民へのヒアリングを徹底する

気になる土地が見つかったら、いよいよ現地調査です。ここでのポイントは、一度だけでなく、必ず複数回、時間帯や曜日を変えて訪問することです。

平日の朝は、通勤・通学の人通りや車の交通量を確認しましょう。昼間は、日当たりの変化や、近所の公園の様子、子供たちの声がどのくらい聞こえるかなどをチェック。そして、夜は街灯の明るさや、周辺の静けさ、治安の雰囲気を肌で感じてください。雨の日に訪れて、水はけの悪さがないかを確認するのも非常に重要です。

もし勇気があれば、近所の方に「はじめまして、この辺りで土地を探しているのですが…」と挨拶をして、住み心地について少しお話を聞いてみるのもおすすめです。「この辺りは坂が多くて大変よ」「自治会の活動が盛んだよ」など、インターネットだけでは得られない貴重な生の声を聞けるかもしれません。

ステップ3 役所調査で法規制や都市計画を自分の目で確認する

不動産会社やハウスメーカーからも説明はありますが、大切な資産に関わることなので、できればご自身の目でも確認しておくと、より安心です。少し専門的になりますが、市役所や区役所の「都市計画課」や「建築指導課」といった窓口で、土地に関する重要な情報を確認することができます。

確認すべきなのは、「都市計画道路」の予定がないかということです。将来、家の敷地の一部が道路になってしまう計画があると、建てられる家の大きさや配置が制限されてしまいます。

また、隣接する土地の用途地域なども確認しておくと良いでしょう。今は空き地でも、将来マンションや商業施設が建つ可能性があるのかどうかを把握できます。

「役所に行くのはハードルが高い…」と感じるかもしれませんが、親切に教えてくれるところがほとんどです。自分たちの目で確かめたという事実が、大きな安心感に繋がりますし、家づくりへの理解も深まりますよ。

ステップ4 信頼できる専門家と最終チェックを行う

ここまでのステップで土地を絞り込んできたら、いよいよ最終段階です。購入契約を結ぶ前に、必ず家づくりのプロであるハウスメーカーの担当者と一緒に現地を確認しましょう。

私たちのような専門家は、一般の方では気づきにくいような点をプロの視点でチェックします。例えば、隣家との位置関係から最適な窓の配置を考えたり、給排水管や電柱の位置を確認して、余計な工事費がかからないかを判断したりします。もちろん、法規制や地盤に関する専門的なアドバイスも可能です。

最終的にその土地に決めるかどうかの判断は、専門家の意見も参考にした上で、ご家族が納得できるかどうかが一番大切です。

信頼できるパートナーを見つけることが、後悔しない土地選び、そして最高の家づくりを成功させるための最大の鍵と言えるでしょう。

理想の土地で叶える！家族が笑顔になるマイホームの未来

大変なこと、確認すべきことが多い土地探しですが、その先には素晴らしい未来が待っています。苦労して見つけ出した理想の土地は、これから何十年も続くご家族の幸せな暮らしの舞台になります。ここでは、土地選びの成功がもたらす豊かな暮らしと、その夢を実現するためのお手伝いについてお話しさせてください。

土地選びの成功がもたらす豊かな暮らしのストーリー

土地選びに成功したご家族は、一様に「毎日の暮らしが本当に豊かになった」とおっしゃいます。例えば、南向きの明るいリビングで家族団らんの時間を過ごしたり、休日は庭で子供とサッカーをしたり、友人を招いてウッドデッキで食事を楽しんだり。

周辺環境の良い土地を選べば、子供たちは安全な通学路を歩き、近所の公園で友達と元気に遊びまわります。駅までのアクセスが良い土地なら、通勤のストレスが減り、家族と過ごす時間が増えるかもしれません。

土地選びは、単なる場所選びではなく、これからの家族のライフスタイルそのものを選ぶことなのです。

家は、家族の思い出を刻んでいく大切な場所。その土台となる土地選びに時間をかけ、真剣に向き合った分だけ、住み始めてからの満足感や愛着は、きっと大きなものになるはずです。その最高の舞台探しを、ぜひ楽しんでください。

専門家と二人三脚で進める後悔しない家づくり

ここまで読んでいただいて、「自分たちだけで全部チェックするのは、やっぱり難しそう…」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。その通りです。土地選びには、法律や建築、地盤など、多くの専門知識が必要になります。

だからこそ、私たちのような住宅の専門家を頼ってほしいのです。私たちは、これまで数多くの土地を見て、たくさんのお客様の家づくりをお手伝いしてきた経験と知識があります。お客様が気づかないようなリスクを事前に発見したり、一見すると条件が悪そうな土地でも、設計の工夫で魅力的なプランをご提案したりすることができます。

>土地選びの失敗談7選と後悔から学ぶ賢い土地探しのコツ

家づくりは、ご家族とハウスメーカーが同じゴールを目指して進む「二人三脚のプロジェクト」です。一人で悩まず、ぜひ私たちをパートナーとして活用してください。不安なこと、分からないことは何でも聞いてください。一緒に悩み、一緒に考え、最高の家づくりを実現しましょう。

「まるっと住まいの窓口」であなたの土地探しをトータルサポート

「まるっと住まいの窓口」では、特定のハウスメーカーに偏ることなく、お客様一人ひとりのご要望や予算に合った最適な会社選びから、土地探し、資金計画まで、家づくりに関するあらゆることを無料でサポートしています。

「何から始めたらいいか分からない」「自分たちに合うハウスメーカーってどこだろう？」そんな漠然としたお悩みでも大歓迎です。まずは、皆さんの理想の暮らしについて、じっくりお話を聞かせてください。私、山田が、皆さんの家づくりがスムーズに進むよう、最適な担当者をご紹介することも可能です。

家づくりは、人生における大きな決断の連続です。その一つひとつの決断を、後悔のないものにしていただくために、私たちは全力でサポートします。皆さんの大切な家づくりの第一歩を、ぜひ「まるっと住まいの窓口」から始めてみませんか？お気軽にご相談くださいね。

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